一、对不动产登记申请人的真实性审查

在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。据此可知，一般情形下，不动产登记依当事人的申请启动，换言之，未经当事人的申请，不动产登记程序不得启动。因此，一般情形下，如果登记机构未经申请人的申请启动不动产登记程序，属于缺失不动产登记步骤导致的程序违法情形，据此办理的不动产登记产生行政复议或行政诉讼时不会得到行政复议机关、人民法院的支持。

在不动产登记实务中，假人冒充真人申请不动产登记的情形时有出现，如有一间门市登记为甲、乙共同共有，甲因投资需要用该门市作抵押向银行获取贷款。由于种种原因，甲不想让乙知道其要用门市抵押获取贷款。甲编造理由拿到了乙的居民身份证后找到外貌与乙酷似的丙，让丙冒充乙。之后，甲、丙与银行签订了抵押合同，其后，甲、丙与银行共同持居民身份证、借款合同、抵押合同等材料向登记机构申请抵押权登记。登记机构经审查后办理了该抵押权登记。那么，登记机构办理的假人冒充真人申请的不动产抵押权登记合法、有效吗？

笔者认为，一般情形下，假人冒充真人申请不动产登记，实质上真人没有申请不动产登记，换言之，如果不动产登记程序因假人的申请而启动，实质上是未经真人的申请而启动，如果登记机构办理了该件不动产登记，则其办理的不动产登记步骤不齐全，有程序违法的事实存在，即登记机构办理的假人冒充真人申请的不动产登记不合法。那么，登记机构对申请人的真假有识别责任吗？

笔者认为，如前所述，因真、假申请人的申请启动的不动产登记直接决定登记机构办理不动产登记的程序（步骤）是否齐全、完整，是否符合法律的规定，最终决定登记机构办理的不动产登记是否合法、有效，因此，登记机构对申请人的真假有识别的责任。在司法实务中，河南省固始县人民法院在“原告翁某静不服被告某自然资源局行政登记行为案”中认为“被告在履行不动产登记职责时，未尽到审慎审查义务。在结婚证姓名、照片与身份证姓名、照片及到场相关人员明显不一致情况下，未要求相关人员予以合理说明或者补正材料；没有登记申请书。故其登记行为主要证据、违反法定程序”①。据此可知，人民法院关于“结婚证姓名、照片与身份证姓名、照片及到场相关人员明显不一致”的认为，表明到场的不动产登记申请人系他人冒充，即诉争的不动产登记系由假人冒充真人申请，且登记机构对该假的申请人没有尽到合理审慎的识别责任，故登记机构办理的该件不动产登记被人民法院认定为违反法定程序。

在不动产登记实务中，登记机构如何对不动产登记申请人的真实性进行审查呢？换言之，登记机构对不动产登记申请人的真实性该如何履行合理审慎的审查职责呢？

笔者认为，登记机构只是人民政府的负责办理不动产登记的社会事务管理、服务机构，不是专业的人脸识别、基因检测等精确辨别真人、假人的机构。登记人员除具有不动产登记专业知识外，在真人、假人的识别能力上与一般的社会人并无不同，因此，登记机构应当以一般社会人的认知标准对不动产登记申请人的真实性进行审查，即查验申请人的相貌与身份证明上的人像是否相像或是否相似。如果相像或相似，就可以判定其为真人，否则作假人判定。为了慎重起见，笔者认为，登记机构对不动产登记申请人的真实性的审查要点有：一是查验申请人的相貌与其提交的居民身份证上的相貌是否相像或是否相似；二是询问申请人的年龄、居住地址、出身年月等信息，查验其回答与居民身份证上载明的年龄、居住地址、出身年月等信息是否相符合；三是明确告知申请人冒充他人申请不动产登记要承担法律责任，且要对其进行不动产登记申请时的状况现场拍照后转化为纸介质材料存档备查，从心理上威慑冒充真人申请不动产登记的假人；四是如果申请人申请的是变更登记、转移登记等后续登记的，还应当调取存档的申请人的身份证明复印件，查验存档的身份证明复印件上载明的信息与现时收取的身份证明上载明的信息是否一致或是否对应，查验现场的申请人相貌、现时收取的身份证上的人像、存档的身份证明复印件上的人像是否相像或是否相似。另外，如果存档的申请人在申请材料上的签名字体、字迹与现时的申请人在申请材料上签名的字体、字迹差异较大的，应当要求申请人做出合理的说明并记录在案等。若如此，笔者认为，登记机构对不动产登记申请人的真实性的审查履行了合理审慎的职责。

——摘自《不动产登记审查实务》第四章